Revisiting Retail: The Evolution of Commercial Real Estate

Na última década, os analistas do setor rotularam os espaços de varejo de tijolo e argamassa como estando à beira da extinção. Até 2017, numerosos relatórios de Excesso de espaço de varejo e Aumento do fechamento da loja avisou muitos empresários a se prepararem para o pior. Declarar uma iminente "morte do varejo", no entanto, foi e continua sendo uma simplificação excessiva. O varejo, é claro, não morreu no final da última década - mas foi forçado a evoluir.

Savvy retailers took note of the success of the “clicks-to-bricks” movement of major e-commerce retailers and capitalized on storefront closings by negotiating redesigned, beneficial rental agreements. During this time, however, retail was hit with further interference: COVID-19. By late 2020, the pandemic had undoubtedly expedited an increase in retail closings, but as the world continues to consider alternative options, bankruptcies and empty storefronts are not predestined. E-commerce is providing new opportunities for properties, and commercial real estate owners, investors and renters have exciting opportunities ahead.

Embora o crescimento do comércio eletrônico possa ser Começando a desacelerar pós-pandemia, as compras on-line ainda são um contribuinte inegável para armazenar o fechamento. Em 2020, 30 varejistas Arquivado para falência e 9.500 locais principais fechados. Os especialistas prevêem ainda mais aumentos nesses números, estimando 80.000 lojas de varejo dos EUA será encerrado em quatro anos. O Credit Suisse prevê que cerca de 25% dos shoppings dos EUA poderiam CHETE até 2022, e um terço pode desaparecer no Fim deste ano.

Supondo que o comércio eletrônico esteja matando o varejo e deixando apenas o espaço morto para trás é míope. A expansão das compras on-line tem consequências únicas que têm o potencial de oferecer oportunidades imobiliárias significativas. O comércio eletrônico continua a ter um impacto ainda mais significativo no espaço de varejo hoje, no entanto, com a necessidade de logística e espaço do armazém. Considere o seguinte:

Logistics and Warehouse Space Needs

Within the last decade, e-commerce has propped up declining numbers of brick-and-mortar spaces as digitally native brands built physical shops (e.g., Amazon, Rent the Runway, Warby Parker), bringing clientele back to on-site shopping. E-commerce continues to have an even more significant impact on retail space today, however, with its need for logistics and warehouse space. Consider the following:

• O varejo on-line normalmente precisa de três vezes mais Espaço de armazenamento como lojas de tijolo e argamassa. Os compradores da Internet esperam uma variedade maior de mercadorias, resultando em empresas americanas em 2020 arrendando 21% mais espaço logístico do que no ano anterior.
• Em 2020, a Amazon aumentou a metragem quadrada por um sem precedentes 50% Em toda a sua rede de atendimento e logística. Vendas. é provável que continue. Principais redes como Target e Walmart encontraram grande sucesso em incorporar esse "modelo de microdistribuição" em seus negócios, fazendo com que gigantes de varejo como a Amazon percebam e recuperem. Eles são amplamente dependentes dos ocupantes do varejo de renda, e o aumento do fechamento das lojas atingiu fluxos de receita e diminuiu o apelo do visitante. Ao transformar
• Retailers will need an additional 1 billion square feet of industrial real estate by 2025 to account for warehouse space for online sales.

Blending Brick-and-Mortar With Online Stores

As the pandemic limited interactive daily activities, it increased the popularity and frequency of the “buy-online-pickup-in-store” (BOPIS) and curbside pickup shopping models, providing minimal wait times, instant gratification for buyers retrieving purchases and a new normal that is likely to continue. Major chains like Target and Walmart have found great success in incorporating this “microdistribution model” into their business, causing retail giants like Amazon to take notice and catch up.

Mall Reinventions

Malls and shopping centers have been impacted particularly hard in the last decade. They are largely dependent on retail occupants for income, and increased store closings have hit revenue streams and decreased visitor appeal. While transforming Dead Space em armazéns é uma opção viável para alguns espaços, raramente produz um forte retorno do investimento para shopping centers e shoppings. A variação dessas propriedades em grandes centros operacionais logísticos geralmente é desagradável para os membros da comunidade e pode diminuir significativamente o valor da propriedade.

No entanto, com o aumento da popularidade das opções de captação de Bopis e da calçada, os shoppings têm a oportunidade de serem reaproveitados como microdistribuição de acionamento e centros de retorno do cliente, utilizando a tecnologia para rastrear tempos de espera, chegadas de clientes e atualizações para atendimento ao cliente. Essa transformação estava bem em andamento antes mesmo da pandemia. Em 2019, o setor de varejo teve um positivo Absorção líquida de quase 23 milhões de pés quadrados, quase a mesma quantidade que os três anos anteriores combinados.

O futuro do espaço do shopping tem ainda mais possibilidades. Com locais espaçosos geralmente próximos a grandes vias ou transporte público, essas áreas podem ser transformadas em faculdades ou empreendimentos habitacionais multifamiliares para oferecer oportunidades para suas comunidades. Ultimamente, o conceito de re-imaginar shoppings como espaços de coleta e entretenimento comunitários está aumentando a velocidade, com museus de arte interativos, academias de escalada e mercados de agricultores atraindo consumidores para se aventurar novamente.

À medida que os imóveis comerciais evoluíram, naturalmente, também têm seus contratos de aluguel. Com inúmeros desligamentos de negócios devido à pandemia, muitos contratos de aluguel se tornaram obscuros. Os locatários com pouca ou nenhuma renda comercial que atrasaram ou recusaram pagamentos foram recebidos com proprietários frustrados e às vezes litigiosos.

Essas circunstâncias, no entanto, encorajaram uma tendência da abordagem “EUA versus eles” para arrendar negociações entre proprietários e locatários. Ambas as partes começaram a descrever preventivamente as proteções em seus acordos para se preparar para futuras crises sem precedentes. Os varejistas atingidos começaram a negociar aluguéis mais baixos em troca de termos de arrendamento estendido, dando-se espaço para respirar financeiros e criar acordos vantajosos nos olhos dos credores-ideais para os proprietários.

À medida que os inquilinos melhor informados trabalham com proprietários mais flexíveis para criar acordos mutuamente benéficos que redefinem o status quo, espere que os arrendamentos padrão incorporem ainda mais elementos criativos (ou retornem aos padrões antigos), incluindo:

• Force ClaUses de listos | Pagamentos de aluguel. Um relacionamento com os inquilinos promove a boa vontade e leva a inquilinos satisfeitos que confiam em seus proprietários e renovam seus arrendamentos., which add pandemics to the list of “major forces” within a lease that would absolve tenants of rent payments.
• Shared services models to assist retailers with navigating BOPIS and curbside solutions for customers.
• Creative payment structures that give more flexibility (e.g., base rent plus percentage rent deals).

Including considerations like these in rental agreements is a win-win for both parties: Fostering a relationship with tenants promotes goodwill and leads to satisfied tenants who trust their landlords and renew their leases.

O varejo ainda está se transformando, e os proprietários não devem desistir da perspectiva da viabilidade e lucratividade desses espaços. Os varejistas astutos continuam a identificar ainda mais maneiras de atrair os compradores, incluindo re-priorizar lojas de tijolo e argamassa, desde simplesmente vender produtos para veículos de aquisição de clientes e trazer Experiências digitais no local. Os investidores que oferecem oportunidades para esses varejistas e consideram empresas inovadoras, comunitárias e multiuso, pois investimentos de longo prazo em seus espaços podem contribuir para a evolução do setor imobiliário comercial e se beneficiar dele.